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新住宅概念
只有使用權 交九延後推案
購屋者使用50年後須搬離 為避免銷售糾紛 北市府從嚴審查 恐延到928才有機會推出
記者鄭育容／台北報導


　總銷售金額高達90億元的台北車站「只有使用權」的交九住宅建案迄今難產。

　民眾想用較便宜價格購買台北火車站旁的住宅，最快要等到下月後。

　台北火車站前與三鐵共構的交九聯合開發案，包括車站、商場和住宅。其中800戶住宅案定名為「京站」。

　有別於市場已知的「地上權住宅」，購買「京站」住宅的屋主不但沒有土地的所有權，連房屋所有權都得交付銀行信託，民眾花數百萬元，將只能購買50年的房屋使用權。

　由於該住宅產品為國內首創「房屋使用權」案例，銷售契約規範送請台北市政府審查，遲未有下文，導致推案時程要延後到928才有機會推出。

　何謂「房屋使用權」？簡單來說，就是「預繳50年房租」的概念，民眾花錢獲得進駐房屋的權利，並能使用50年，但50年的期限一到就必須搬遷。

　和地上權房屋最大不同的是，這類住宅的銷售契約具有強制性，住戶不得賴皮，一定得依法搬離。

　地上權概念的住宅，因省去購買土地費用，房價比同區內一般住宅要便宜20%-40%。

　例如，「京站」案預定每坪開價33萬-35萬元，比起同區內預售新案每坪55萬以上行情，約僅六到七成水準。民眾可以較便宜的價格，入住交通便捷的精華地段。

　不過，因為「沒有土地和房屋所有權」，民眾購買這類住宅和一般購屋程序也有不同。

　房地產業者指出，「京站」案土地屬市政府及台鐵公司所有，地上物也就是房屋產權為開發商代管持有，並統一信託給一家銀行，民眾購屋時，不是與建商簽約，而是與銀行簽約，買的是50年房屋的使用權，因此不會有任何土地、建物權狀，而是一紙使用憑證。

　在大陸慣行的「房屋使用權」，在台灣可是首見，挑戰國人「有土斯有財」的概念。

　為避免產生銷售糾紛，釐清建商與住戶的權利義務，市政府對該案的審查甚為嚴格，就怕有疏漏，讓購屋民眾有誤解、甚至影響公平交易。

　開發商日勝生指出，看好「京站」案對投資客的吸引力，由於該地段交通與生活機能佳、租金水準高，投資客可以較低的房價，換取同等的租金收益。

　舉例來說，同樣一戶20坪的房子，地上權每坪單價33萬元、總價660萬元，每月可以收租金2萬元，50年下來，共收租金1200萬元。

　但若購買一般住宅，每坪價格50萬元、總價1000萬元，50年同樣收1200萬元，兩類住宅投資報酬率相差近一倍。

資料來源：北區房屋不動產理財研究室

屋齡愈長 轉手效益愈差
每年僅需繳交房屋稅、地租 但屋齡過半 脫手不易
記者鄭育容／台北報導


　購買地上權住宅除了售價較同區段住宅便宜外，也不像一般住宅要繳交地價稅、售屋時也沒有土地增值稅，每年僅需繳交房屋稅、地租。

　至於「房屋使用權」產品也相同，但最大缺點是隨屋齡增長，轉手效益愈差。

　地上權概念的產品，不具土地產權，因此沒有地價稅的負擔，可為屋主每年省下一筆稅負。不過，因是向地主承租土地，因此每年須繳土地租賃費用，同時也需繳付房屋稅。

　至於「房屋使用權」產品雖不具房屋權狀，但在建商的規劃中，因住戶使用房舍，也需繳付房屋稅。至於房屋交付信託，因屬於建商與受託銀行的委託關係，與住戶無關，就不會產生繳費問題。

　北區房屋首席總經理彭培業表示，地上權產品最大的優點是不需繳交土地增值稅，但是相對來說，就不具抗通膨保值的功能，也就是說沒有辦法靠買地上權住宅，獲取土地上漲的利益。

　受限於50年的期限，地上權住宅轉手行情將隨時間衰減，因為沒有土地價值，銀行承貸的額度也較不寬鬆。

　不過，根據永慶房仲的調查顯示，台北市成屋市場上的地上權住宅，中古行情都較預售房價上漲10%-20%，屋齡多在10年內，似乎和地上權隨時間拉長而跌價的定律不符。

　永慶房仲副理梁惠燕表示，這是因為這幾棟住宅都位在精華地段，屋齡尚新，相較區域其他住宅房價仍具有價格競爭力，才會有上漲行情；但是，未來屋齡再拉長，房價就會反轉向下。

　房仲業者表示，一般來說，地上權住宅隨使用期限逼近，轉手價值將呈現衰退，只要屋齡過了使用期限一半，大多就會愈來愈難脫手、行情也會每下愈況。


【2006-08-05/聯合報/B1版/房地產．財經】