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地價飆閒置廠地翻紅 開發蓋大樓
上市公司「活化資產」吸引投資人 但須先變更為住宅用地 正式推案時 景氣或已不同
記者鄭育容／台北報導

　房市好景氣，吸引傳產企業釋出閒置廠房土地，進行開發。

　中華電信日前宣布，要將「屏東墾丁」及「中和南勢角」基地改建為觀光旅館及住宅大樓；大陸工程與厚生公司在新板特區合建案10月推出；裕隆集團台北縣新店舊廠將推動300億元的土地開發案。

　近三年房市回溫，地價飆漲，生產線外移而閒置的廠房土地再度受到企業重視。不少傳產企業趁著行情好，趕緊申請工業用地變更，活化資產，其「資產利多」受到股市投資人欣賞。

　根據鄉林建設不動產研究室調查，有資產開發利多的上市公司還有台肥、南港、泰豐、士電、榮運、士紙、新紡、勤益、南紡、歌林和大同等。

　鄉林建設不動產研究室指出，在上市公司中，中華電信擁有高達924億多元的帳面土地資產，其中有469.7億多元土地位在台北市，是全台灣的「土地王」；台肥帳面土地價值343億多元，北市占近153億元；遠紡也有326億多元土地。

　彰化銀行、合庫銀行和先前傳出財務危機的中友百貨，在台中市擁有大筆土地。中友帳面土地資產有85億多元，彰銀則有35億元，合庫有22億元。高雄市的企業地王就屬中鋼，中鋼有157億元帳面土地價值，中纖有25億元，燁興有20億元。

　北中南三大都會區地價懸殊，形成資產王以北部持有土地較多者為主，也凸顯土地價值取決於地段，而非面積大小。

　再者，由於地價持續上漲，形成持有時間愈長、持有成本愈低，可以獲得的價差便愈高，要看土地開發獲利程度可以看其土地買進時間。

　土地資產的題材能讓地主企業蒙受多少利多，也要看能釋出的時機，北區房屋首席總經理彭培業表示，許多企業的土地多位在工業區，必須先變更成為住宅用地，才能開發建案，土地變更過程往往耗費三、五年，到了正式推案，也許經濟環境和房市景氣和現在又不一樣了。

　還有，華固建設業務總經理洪嘉昇表示，許多具有資產題材的公司釋出的土地，不是地段不佳，就是無法立即開發，檢視資產題材光看土地面積不準。

位精華區 才賺得多
記者鄭育容／台北報導

　地段與時機將創造土地暴漲的價值。以厚生位於台北縣新板特區的土地為例，原屬工業區，在畫為特區後，每坪翻身為150萬元，價值漲六倍，10月與大陸工程合推每坪挑戰40萬元的豪宅案。

　閒置的廠房土地要鹹魚翻生，還要看天時地利人和，儘管不少企業抱持「一地在手希望無窮」，但是，如果不是位在黃金地段，閒置土地想要變成「活化」資產創造新價值，還得耐心等待。

　近期較成功的土地活化案例，就屬厚生新板案，樓地板面積達1800坪的住商大樓，總銷售金額將達120億元，成為第四季的指標案，厚生因這塊特區土地而貴。在縣府推動特區計畫之前，沒人想過會有如今光景，特別是新板特區即將有高鐵通車利多，厚生就是坐享土地「鹹魚翻生」。

　北區房屋不動產理財研究室表示，有大面積土地的企業，清一色老字號，許多土地取得成本很低，例如台泥在73年取得台北廠逸仙段土地，當時取得成本約66萬8000多元，如今帳面價值高達27億多元，價值飛漲4118倍多。

　裕隆集團位於新店舊廠的3萬坪土地，也將推出樓地板面積達6萬坪的商業大樓、4萬坪的住宅大樓，住宅部份若以當地預售房價已達32萬元的成交金額推算，總銷金額起碼300多億元。

　宏大不動產估價師事務所執行長郭國任表示，工業地變身住宅用地並非都是暴利，以台北縣為例，工業地地價平均每坪約15-20萬元，若改為容積300的住宅用地，平均地價可增為35-40萬元，不過，變更需搭配公設捐贈，捐地30%，換算下來，土地總價漲不到一倍。


【2006-09-02/聯合報/AA1版/房地產．財經】